De verhuurder zegt de huur op: wat zijn uw rechten?

U heeft een brief van de verhuurder ontvangen waarin de huur wordt opgezegd. Dit zal even schrikken zijn, maar dit betekent nog niet dat u onmiddellijk op zoek moet naar een nieuwe woning. Wat uw rechten zijn hangt af van de soort huurovereenkomst die u heeft.

Grofweg zijn er vier verschillende mogelijkheden. U heeft een huurcontract:

  1. Voor onbepaalde tijd
  2. Voor bepaalde tijd
  3. Op basis van de Leegstandwet
  4. Overig

1. Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd

Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan de verhuurder de huur opzeggen als daarvoor een grond bestaat die in de wet wordt genoemd. Deze grond moet de verhuurder in de opzegbrief noemen. Zo wordt het voor de huurder duidelijk wat de reden is van de opzegging.

De volgende opzeggronden zijn mogelijk bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd:

  • Wanprestatie: hiervan is sprake als u zich niet als een goed huurder gedraagt. Bijvoorbeeld doordat u een betalingsachterstand heeft, ernstige overlast veroorzaakt of de woning verwaarloost. Niet iedere wanprestatie zal ook leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst, een rechter kijkt altijd of de ernst van de wanprestatie een beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
  • Diplomatenclausule: deze grond wordt vaak gebruikt bij verhuurders die na een bepaalde periode weer in de woning willen wonen. Bijvoorbeeld omdat zij enige tijd in het buitenland verblijven. In de huurovereenkomst is opgenomen dat de verhuurder aan het einde van de huurovereenkomst terug in de woning wil keren en de huurder de woning ontruimt achter moet laten. De huur eindigt niet vanzelf, de verhuurder moet de huurovereenkomst opzeggen.
  • Dringend eigen gebruik: hiervan is sprake als:
    a) de verhuurder zelf in de woning wil gaan wonen of als de woning gesloopt of gerenoveerd moet worden. Het is ook mogelijk dat de woning is bedoeld voor bepaalde groepen zoals gehandicapten, studenten, jongeren, ouderen, promovendi of grote gezinnen. Indien een huurder bijvoorbeeld geen student of promovendi meer is kan de huurder een beroep doen op dringend eigen gebruik, zodat de woning opnieuw aan iemand uit de doelgroep verhuurd kan worden.
    b) het belang van de verhuurder zwaarder weegt dan het belang van de huurder.
    c) de huurder andere passende woonruimte kan krijgen (deze eis geldt niet in alle gevallen). Indien een rechter oordeelt dat een verhuurder de huur kan opzeggen op basis van dringend eigen gebruik, kan hij bepalen dat de verhuurder een verhuiskostenvergoeding aan de huurder moet betalen. De rechter is hier niet toe verplicht.
    Let op! Een verhuurder kan in de eerste drie jaar nadat hij eigenaar van de woning is geworden (én de huurder hiervan schriftelijk op de hoogte heeft gesteld) geen beroep doen op dringend eigen gebruik.
  • Voorstel nieuw huurcontract: hiervan is sprake indien de verhuurder u een redelijk voorstel tot het aangaan van een nieuw huurcontract doet en u hiermee niet instemt. Vaak zal een dergelijk voorstel worden gedaan indien de verhuurder de woning wil renoveren.
  • Verwezenlijking van een geldend bestemmingsplan: de verhuurder voert een geldend bestemmingsplan uit, waardoor u niet in de woning kan blijven. Alleen het uitvoeren van het bestemmingsplan is niet voldoende. Er moet een situatie ontstaan, waardoor de ontwikkeling van de gemeente ertoe noopt dat het bestemmingsplan wordt verwezenlijkt.
  • Hospitahuur: huurt u een woonruimte in het huis waar de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft, dan wordt dat ook wel ‘hospitahuur’ genoemd. In de eerste negen maanden van de huurovereenkomst kan de verhuurder de overeenkomst zonder opgaaf van reden opzeggen. Ook als de huurder niet instemt met de opzegging zal de huur eindigen. De verhuurder moet hierbij wel een opzegtermijn van drie maanden in acht nemen. Na de eerste negen maanden van de huurovereenkomst heeft de huurder meer huurbescherming. Al is deze huurbescherming minder dan bij andere vormen van huur. Indien u als huurder niet instemt met de opzegging van de verhuurder zal een rechter moeten oordelen of de verhuurder de huurovereenkomst kan opzeggen. Daarbij zal de rechter beoordelen of het belang van de verhuurder zwaarder weegt dan het belang van de huurder. Hierbij kunnen tal omstandigheden een rol spelen.

Daarnaast moet de verhuurder in de opzegbrief aan de huurder vragen om in te stemmen met de opzegging.

Als de huurder niet binnen zes weken instemt, zal de huur niet eindigen. Als de verhuurder wil dat de huurovereenkomst toch eindigt, zal hij een procedure moeten starten. De rechter zal dan beoordelen of de huurovereenkomst beëindigd wordt. De rechter zal hier alleen tot overgaan als de verhuurder bij de opzegging aan alle formele eisen heeft voldaan en er sprake is van een van de bovengenoemde opzeggronden. Huurders genieten in Nederland een vergaande bescherming dus de rechter zal doorgaans niet lichtvaardig besluiten om een huurovereenkomst te beëindigen.

2. Huurovereenkomst voor bepaalde tijd

Met ingang van 1 juli 2016 heeft de overheid belangrijke wijzigingen doorgevoerd voor huurovereenkomsten voor bepaalde tijd. Daarom moet er onderscheid gemaakt worden tussen huurovereenkomsten die zijn gesloten voor en na 1 juli 2016.

Voor 1 juli 2016
Vaak wordt gedacht dat tijdelijke huurovereenkomsten automatisch op de einddatum eindigen. Dit is niet het geval. Een verhuurder die een huurovereenkomst voor bepaalde tijd wil beëindigen, zal deze huurovereenkomst moeten opzeggen. Hiervoor gelden dezelfde regels als voor het beëindigen van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Kortom, de verhuurder moet een opzegbrief sturen, waarin de opzeggrond wordt genoemd. Als de huurder niet met de opzegging instemt, kan de verhuurder een rechter verzoeken om de huurovereenkomst te beëindigen.

In de praktijk heeft een huurder na het verstrijken van de bepaalde tijd dus gewoon huurbescherming, waardoor de verhuurder de huurovereenkomst niet eenvoudig kan beëindigen. Het voordeel voor de verhuurder van een contract voor bepaalde tijd is dat de huurder gedurende die bepaalde tijd de huur niet kan opzeggen. Zo weet de verhuurder zeker dat hij voor de bepaalde tijd geen andere huurder hoeft te zoeken.

Na 1 juli 2016
Voor huurovereenkomsten voor bepaalde tijd, die zijn gesloten na 1 juli 2016 gelden andere regels.

Indien de bepaalde tijd niet langer duurt dan twee jaar (bij zelfstandige woonruimte) of vijf jaar (bij onzelfstandige woonruimte), dan eindigt de huur na het verstrijken van de bepaalde tijd. Het enige wat de verhuurder hiervoor moet doen, is aan de huurder – minimaal één maand en maximaal drie maanden voor het verstrijken van de bepaalde tijd – schriftelijk bevestigen dat de huur eindigt.

Als de huur langer dan twee jaar (bij zelfstandige woonruimte) of vijf jaar (bij onzelfstandige woonruimte) duurt, zal de huur na het verstrijken van de bepaalde tijd niet eindigen. Dan gelden dezelfde regels als voor beëindiging als bij de huurovereenkomsten voor bepaalde tijd, die zijn gesloten voor 1 juli 2016.

3. Leegstandswet

Voor woningen die lange tijd leeg staan kan de gemeente aan de eigenaar een vergunning (Leegstandswet-vergunning) verlenen om de woning tijdelijk te verhuren. Het gevolg hiervan is dat de verhuurder de huur kan beëindigen, zolang daarbij een opzegtermijn van minimaal twee maanden (als de woning te koop staat) of minimaal drie maanden (in andere gevallen) in acht wordt genomen. Ook zal de huur eindigen als de Leegstandswet-vergunning eindigt. Gemeenten zullen een Leegstandswet-vergunning voor vijf jaar verstrekken.

4. Overig

Tot slot zijn er woningen waarbij de verhuurder de huurovereenkomst kan opzeggen zonder dat enige huurbescherming geldt. Hierbij kan gedacht worden aan eigenlijke dienstwoningen, woonboten, recreatiewoningen en woningen in een verzorgingstehuis.

Contact met een huurrecht advocaat in Mijdrecht

Kortom: als een huurder de huur opzegt betekent dit niet dat de huur ook eindigt. Stem niet zomaar in met huurbeëindiging en vraag een jurist om advies. Bekijk onze pagina over huurrecht voor particulieren of neem contact op met een huurrechtadvocaat van Hendrikx Advocaten.